La casa può essere venduta o messa in locazione solo se è munita dell’attestato di prestazione energetica (Ape); in caso di assenza dello stesso attestato, la vendita dell’immobile o la sua locazione sono nulle e scattano severe sanzioni. Lo prevede la legge n. 90 del 2013 – in vigore dal 4 agosto 2013 – che ha convertito il Disegno di legge n. 63 del 2013, dopo che la Corte di giustizia europea ha condannato l’Italia per essere venuta meno agli obblighi – imposti dalla direttiva 2002/91/CE – di prevedere la consegna di un attestato relativo al rendimento energetico in caso di vendita o di locazione di un immobile (sentenza C345/12, pubblicata il 13 giugno 2013).

L’Ace sostituito dall’Ape

L’Ace, ovvero l’attestato di certificazione energetica, viene sostituito dall’Ape, cioè dall’attestato di prestazione energetica, regolato dal Dl 63/2013. In pratica, si tratta di uniformare la normativa italiana alle prescrizioni dettate dalla Ue in tema di prestazione energetica degli edifici, anche attraverso il monitoraggio dei consumi, per quanto riguarda la resa del servizio di riscaldamento e la climatizzazione estiva.
Esso punta a fornire all’utente dell’unità immobiliare una documentazione dell’effettivo rendimento energetico dell’immobile in ralazione all’uso standard dello stesso secondo la sua destinazione urbanistica, nonché a fargli conoscere quali sono gli eventuali miglioramenti che si potrebbero apportare per ottenere un risparmio energetico.
L’Ape dev’essere rilasciato da esperti qualificati e indipendenti. Il Dpr 75/2013 ha stabilito da chi deve provenire la certificazione: oltre che ai tecnici dotati di determinati requisiti, ci si può rivolgere anche a società o, al limite, a enti pubblici.

Responsabilità e durata

L’attestato di prestazione energetica va redatto con nuove modalità di calcolo in fase di individuazione, per cui tuttora valgono i vecchi criteri, indicati dalle linee guida contenute nel Dpr 59/2009 e tradotte nelle norme Uni/Ts11300. Quanto alla forma, esso è rilasciato sotto la responsabilità del tecnico che redige il documento, con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà; da ciò deriva l’applicabilità al certificatore delle sanzioni penali previste in caso di dichiarazione mendace (articolo 76, Dpr 445/2000).
La durata dell’Ape è fissata in dieci anni dal suo rilascio, a meno che l’unità immmobiliare subisca interventi tali da modificare la sua classe energetica. La durata decennale è subordinata al rispetto delle norme sui controlli di efficienza energetica degli impianti termici (a tal fine è previsto che i libretti di impianto siano allegati all’Ape) perché, in caso contrario, l’Ape perde efficacia il 31 dicembre dell’anno in cui è prevista la prima scadenza dei controlli non rispettata. La tabella di marcia dei controlli è indicata nel nuovo Dpr 74/2013 in vigore dal 12 luglio.
L’Ape deve essere rilasciato:

• al termine dei lavori ed a cura di chi li ha effettuati, per gli edifici di nuova costruzione oppure per quelli oggetto di lavori di ristrutturazione importanti (e cioè con interventi su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio);
• dal proprietario dell’immobile, in caso di vendita o di locazione ad un nuovo locatario (o, come prevede un emendamento inserito nella fase di conversione del decreto, anche in caso di cessione a titolo gratuito).

Il venditore deve mettere l’Ape a disposizione del potenziale acquirente o del nuovo locatario fin dall’avvio delle trattative e deve consegnarlo alla fine delle stesse. Invece, in caso di vendita o di locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o il locatore devono fornire prova della futura prestazione energetica dell’edificio e dovranno produrre l’Ape nella fase di richiesta dell’agibilità.
Inoltre, nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione, deve essere inserita una clausola in base alla quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’Ape, in merito all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (articolo 6, comma 3 del Dlgs 192/2005, modificato dal Dl 63 e dalla legge 90 citate in precedenza).

Sanzioni

Il venditore che non rispetta l’obbligo di dotare di Ape l’unità immobiliare è punito con una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro. Ricadute ancora peggiori potrebbero derivare dalla nullità del contrattto, rilevabile anche d’ufficio (cioè dal giudice). La multa scende fra i 300 e i 1.800 euro se l’unità è ceduta in locazione.
Inoltre, in caso di offerta di vendita, gli annunci commerciali tramite mezzi di comuicazione devono riportare l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare, e la classe energetica corrispondente. In caso di commissione, il responsabile di questo adempimento (normalmente, si tratta dell’agenzia immobiliare alla quale è stato affidato l’incarico di vendere) è soggetto a sanzione, da un minimo di 500 a un massimo di 3.000 euro.
Un certificatore che rilascia una relazione tecnica o un’Ape non conforme rischia di pagare da un minimo di 700 a un massimo di 4.200 euro. L’ente locale e la regione o la provincia autonoma, che applicano le sanzioni secondo le rispettive competenze, danno comunicazione ai relativi ordini o collegi professionali per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
Per il progettista che redige un attestato non conforme la sanzione va da 400 ai 7.200 euro.
Il direttore dei lavori che omette di presentare al comune l’asseverazione di conformità delle opere e l’attestato di qualificazione energetica, prima del rilascio del certificato di agibilità, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 1.000 euro e non superiore a 6.000 euro. Il comune che applica la sanzione deve darne comunicazione all’ordine o al collegio professionale competente per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
Il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità, qualora non provveda alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.
L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione, che non provvede a redigere ed a sottoscrivere il rapporto di controllo tecnico, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 1.000 euro e non superiore a 6.000 euro. L’ente locale, o la regione competente in materia di controlli, che applica la sanzione, comunica la violazione alla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
In caso di inottemperanza dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

Il certificatore energetico

Il certificatore è il soggetto abilitato al rilasccio dell’attestato di prestazione energetica, cioè di quel documento che certifica la prestazione di un fabbricato sotto l’aspetto dell’efficienza e dell’abbattimento dei consumi.
I requisiti professionali del certificatore, così come i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti, sono fissati dallo Stato, così come previsto nel Dlgs 192/2005, atto con cui l’Italia ha recepito la prima direttiva europea sull’efficienza energetica (2002/91/Ue).

I requisiti

Solo quest’anno, il Governo è effettivamente intervenuto per dettare le caratteristiche dei tecnici abilitati al rilascio dell’Ape. Le nuove regole sono contenute nel Dpr del 16 aprile 2013, n. 75, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 27 giugno 2013, n. 149, e in vigore dal 12 luglio scorso.
Il certificatore può essere sia una persona fisica che una società (una Esco, un ente pubblico o privato, già attivo nel settore dell’energia edilizia o in attività di ispezione delle costruzioni edili).
In secondo luogo, chi rilascia l’Ape dev’essere un esperto qualificato e indipendente. Il decreto contiene un lungo elenco di titoli di studio che abilitano o, quantomeno, preparano a questa professione.
In sintesi, sono ammesse tutte le lauree tecniche (vecchio e nuovo ordinamento), più i diplomi, sempre tecnici. Per l’abilitazione è inoltre necessario essere iscritti a un ordine (ma solo per le categorie che lo prevedono) ed ottenere un certificato che attesti l’esperienza nella progettazione di edifici o impianti. In alcuni casi il titolo di studio non basta: il laureato in matematica o fisica, ad esempio, deve seguire un corso di formazione di 64 ore, che potrà essere organizzato da ordini, università, enti di ricerca e dalle Regioni o dalle Province autonome.
Una delle novità più significative è costituita dall’apertura del Dpr anche alle società. Potranno firmare l’attestato le Esco (società specializzate nei servizi per il risparmio energetico), gli enti pubblici, le società di ingegneria e più in generale tutte le società che hanno al proprio interno un tecnico abilitato secondo i requisiti stabiliti dal decreto.
Infine c’è da rispettare il requisito dell’indipendenza. Chi richiede un Ape, per un edificio nuovo o per uno già esistente, deve fare attenzione ai conflitti d’interesse: l’incarico non può essere dato al coniuge oppure a parenti fino al quarto grado. Il certificatore, in caso di fabbricato nuovo, non dev’essere stato in alcun modo coinvolto nel processo di progettazione o di realizzazione. Per gli immobili esistenti, il certificatore non deve avere alcun coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei materiali o dei componenti presenti nella struttura.

Compito delle Regioni

Lo stesso Dpr prevede che siano le Regioni o le Province autonome ad adottare sistemi per il riconoscimento dei tecnici abilitati; ad esempio, tramite elenchi e liste di nominativi. Ma la norma nazionale incontra le principali difficoltà proprio nel rapporto con le Regioni.
Negli anni intercorsi fra il Dlgs 192/2005 e l’estate scorsa (e, in alcuni casi, anche prima, con la direttiva Ue) alcuni governi locali si sono di fatto sostituiti allo Stato e, in forza delle competenze concorrenti in materia, hanno disegnato propri sistemi per l’accreditamento dei certificatori, spesso con il risultato di creare meccanismi diversi da quello disegnato dal Dpr 75/2013.
Tuttavia, quasi tutte le regioni stanno cercando di uniformare la propria legislazione con quella nazionale; è il caso, ad esempio, della Lombardia, che aveva fissato l’obbligatorietà del corso per tutti, compresi i certificatori “già qualificati” e che, con la legge di assestamento alla finanziaria, la n. 5 del 31 luglio del 2013 (articolo 9, comma 4), ha precisato che il corso vale solo per chi non è iscritto ad un collegio o ad un albo professionale.
Infine, c’è il capitolo “sanzioni”, che dipende dalla legge del 3 agosto 2013, n. 90, di conversione del Dl 63/2013, che ridisegna parte del Dlgs 192/2005. Come previsto all’articolo 12, il professionista qualificato che rilascia un Ape senza il rispetto dei criteri e delle metodologie di legge è punito con una multa da 700 a 4.200 euro, oltre che con la comunicazione all’ordine o al collegio di riferimento per i provvedimenti disciplinari.

Casi concreti

1. È possibile anticipare la conoscenza dell’attestato di prestazione energetica fin dal momento delle trattative?

La soluzione
Per il venditore, la legge prevede l’obbligo di mettere l’Ape a disposizione del potenziale acquirente sin dal momento dell’avvio delle trattative, così da consentirgli ogni opportuna valutazione circa la bontà e funzionalità del bene oggetto della trattativa, al termine della quale dovrà anche consegnarglielo.

2. Il notaio deve verificare la regolarità dello stato dell’immobile oggetto dell’atto di compravendita che andrà a stipulare, con particolare riferimento alla documentazione da richiamare nel rogito e, nel caso della certificazione energetica, anche da allegare. Quali sono i limiti dei suoi compiti e della sua responsabilità?

La soluzione
Il notaio verifica che l’Ape (o l’Ace) abbia i requisiti minimi, quali l’indicazione della classe di prestazione energetica, la data di rilascio, gli elementi per collegare l’attestato all’immobile negoziato, la sottoscrizione del certificatore e la sua dichiarazione di indipendenza rispetto alle parti contraenti, senza assumere responsabilità circa il contenuto dell’Ape.

3. Il venditore tende a riversare sull’acquirente l’obbligo di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica, inserendo un’apposita clausola nel contratto di compravendita. Questa clausola è efficace? E l’inottemperanza può invalidare il contratto?

La soluzione
La legge è molto chiara nell’individuare nel solo venditore il soggetto obbligato a dotare l’immobile dell’Ape, così da potersi ritenere nulla qualsiasi clausola contrattuale diretta a porre a carico di altri l’adempimento di questo onere, anche se di esso si era tenuto conto ai fini della quantificazione del prezzo dell’immobile stesso.

4. Il venditore sbaglia e, nell’Ape, indica una classe energetica superiore a quella effettiva dell’unità immobiliare. L’acquirente, accortosi dell’errore, chiede la riduzione del prezzo pattuito o, in alternativa, la risoluzione del contratto per colpa del venditore. Ha ragione?

La soluzione
La risposta è positiva. Si è in presenza di un vizio che, alla luce dell’articolo 1490 del Codice civile, diminuisce in modo apprezzabile il valore del bene. Il compratore denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, ma la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato (articolo 1495 del Codice civile).

5. Negli edifici all’interno dei quali coesistono porzioni adibite a usi diversi (ad esempio, residenziali e altri), si devono trattare separatamente le varie zone termiche, al fine di valutare e di classificare ciascuna in base allo specifico uso a cui sono destinate. Quali sono le procedure corrette da seguire?

La soluzione
Vanno innanzitutto escluse le porzioni cosiddette marginali, cioè quelle che non comportano un consumo energetico, quali portici, cantine, box e posti auto, in quanto prive di impianti. Per le porzioni con destinazione promiscua, nell’impossibilità di individuare le singole zone termiche, vale la destinazione d’uso prevalente in termini di volume riscaldato.

6. L’Ape certifica la prestazione energetica dell’edificio e tiene conto delle prestazioni della casa non solo per il riscaldamento, ma anche per la climatizzazione estiva. Però, in assenza dei decreti attuativi per la compilazione dell’Ape, la vendita di un immobile può subire ritardi. Che fare?

La soluzione
Secondo gli uffici ministeriali, fino alla pubblicazione dei decreti attuativi, restano valide le disposizioni dettate dal Dpr 59/2009, che servivano per la compilazione dell’Ace e che, in pratica, si traducono nell’applicazione delle norme Uni/Ts11300 e della raccomandazione CTI 14/2013.

Norme e Circolari

Direttiva 2002/91/CE
Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2002, sul rendimento energetico nell’edilizia.
Gazzetta Ufficiale L 001 del 4 gennaio 2003

Dlgs 19 agosto 2005, n. 192
Attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.
Supplemento alla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 23 settembre 2005

Dpr 2 aprile 2009,n.59
Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia.
Gazzetta Ufficiale n. 132 del 10 giugno 2009

Dm 26 giugno 2009
Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.
Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009

Direttiva 2010/31/UE
Direttiva del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia.
Gazzetta Ufficiale L 153 del 18 giugno 2010

Dl 4 giugno 2013, n.63, convertito nella legge 3 agosto 2013, n.90
Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale.
Gazzetta Ufficiale n. 130 del 5 giugno 2013

Dpr 16 aprile 2013, n. 75
Regolamento che disciplina i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’indipendenza degli esperti e degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici, a norma dell’articolo 4, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n.192.
Gazzetta Ufficiale n. 149 del 27 giugno 2013

GLOSSARIO

APE
L’attestato di prestazione energetica è il documento che stabilisce il livello di consumo dell’immobile inserendolo in un’apposita classe di appartenenza. È redatto da un tecnico abilitato, è obbligatorio per i nuovi edifici o le ristrutturazioni (con alcune eccezioni) e per i vecchi edifici in caso di compravendita, affitto o cessione in comodato d’uso.

AQE
L’attestato di qualificazione energetica fornisce informazioni sulle caratteristiche energetiche dell’edificio e può essere redatto anche da un tecnico coinvolto nella progettazione. In un nuovo edificio o di ristrutturazione deve essere firmato dal direttore dei lavori e presentato a “Fine lavori” all’ufficio tecnico del Comune.

CERTIFICATORE ENERGETICO
Professionista abilitato autorizzato a rilasciare l’Ape. Dev’essere in possesso di laurea (ingegneria, architettura, scienze ambientali, chimica, tecnilogie forestali) o diploma (geometra, perito industriale o agrario), iscritto a un ordine o collegio professionale o aver conseguito l’attestato di frequenza di specifici corsi di formazione. Non può coincidere con proprietario, costruttore, amministratore, progettista o manutentore di impianti dell’edificio da certificare.

CLASSE ENERGETICA
Assegna un punteggio tenendo conto della classe d’isolamento termico dell’edificio e della qualità degli impianti. Le classi sono rappresentate da una scala di colori identificati dalle lettere (A-G): più è bassa la lettera maggiore è il consumo energetico.

DIRETTIVA 2010/31/UE
Direttiva Ue sulla prestazione energetica nell’edilizia del maggio 2010, recepita dall’Italia dal Dl 63/2013. Fissa al 31 dicembre 2020 il termine entro cui tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a energia quasi zero.

EDIFICI A ENERGIA QUASI ZERO
Sono così definiti gli edifici ad alte prestazioni che usano pochissima o qusi zero energia e che soddisfano i requisiti della direttiva europea sulle prestazioni enrgetiche degli edifici (2012/27/UE). In Italia entr il 30 giugno 2014 prenderà il via il piano per la diffusione di questo tipo di edifici con l’abbattimento dei consumi energetici degli edifici pubblici a partire dal 31 dicembre 2018 e degli edifici privati di nuova costruzione dal 2021.

ESCO
Sigla che sta per Energy service company (società di servizi energetici): è un soggetto specializzato in interventi per il miglioramento dell’efficienza energetica. In genere affianca il cliente, coprendo i costi di un investimento per il restyling energetico e si remunera attraverso l’applicazione di un canone o corrispettivo annuo.

NORMA UNI
È una norma volontaria, di tipo tecnico. In particolare la Uni/Ts 11300 è nata con l’obiettivo di definire una metodologia di calcolo univoca per la determinazione delle prestazioni energetiche degli edifici. Essa valuta il fabbisogno di energia termica dell’edificio per la climatizzazione estiva e invernale, il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento, l’acqua calda sanitaria, la climatizzazione estiva e l’uso di energie rinnovabili.